Der Untermietvertrag - so klappt's mit dem Untermieter!

Mieter die ihre Wohnung an eine andere Person untervermieten, werden in der Schweiz immer häufiger registriert. Grund ist, dass eine Untermiete einfach und lohnend zugleich ist. Es gibt jedoch ein paar Dinge zu wissen. Im folgenden Artikel haben wir die häufigsten und wichtigsten Fragen zur Untermiete zusammengetragen und beantwortet.

Ja, die Untermiete ist in der Schweiz erlaubt. Alle Klauseln in einem Mietvertrag, die eine Untermiete von Wohnungen oder Geschäften ausschliessen sind ungültig. Das Mietobjekt kann vom Mieter ganz oder teilweise untervermietet werden. Dabei ist von Seiten des Mieters die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Es ist für den Vermieter schwer, diese Zustimmung zu verweigern. Im Art. 262 Abs. 2 OR ist alles wesentliche festgehalten. Der Vermieter kann seine Zustimmung nur in drei Fällen verweigern:

• Wenn die Bedingungen für den Untermietvertrag seitens der Mieterin oder des Mieters nicht bekanntgegeben werden.
• Wenn die Bedingungen des Untermietvertrages missbräuchlich sind. Das ist dann beispielsweise der Fall, wenn die Hauptmieterin oder der Hauptmieter an der Untermiete verdient.
• Wenn dem Vermieter durch die Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. Dazu gehören z.B. Zweckentfremdung des Mietobjekts.

Trifft keiner der drei Gründe zu, kann der Vermieter die Untermiete nicht verbieten. Sollte er es doch tun, hilft ein Gang zur Schlichtungsstelle.

Ehegatten, Konkubinatspartner und nahe Familienangehörige dürfen ohne Untermietsvertrag einziehen. Sie gelten nicht als Untermieter. Sie dürfen nur dann nicht einziehen, wenn die Wohnung überbelegt ist. Alle anderen sind Untermieter. Dem Vermieter müssen die Personalien der neuen Mitbewohner bekannt gegeben werden.

Die Untermiete sollten in jedem Fall schriftlich in einem Vertrag festgehalten werden. Die Kündigungsformalitäten sind die gleichen wie bei einem normalen Mietvertrag. Es empfiehlt sich die vom Untermieter allein genutzten Räume sowie alle gemeinsam genutzten Räume wie Küche und Bad in schriftlich festzuhalten. /p>

Mündliche Vereinbarungen sind nicht zu empfehlen. Generell sind mündlich geschlossene Verträge zwar rechtens. Jedoch lassen sie sich in einem Streitfall nur schwer beweisen. Das funktioniert nur, wenn mündliche Verträge in Anwesenheit Dritter geschlossen werden. Daher unser Tipp: Schliesse Untermietverträge immer schriftlich ab.

Das Schweizer Gesetz gibt keine konkrete Form vor. Wenn Sie Ihre Wohnung untervermieten möchten, sollten Sie von sich aus dem Vermieter alle wichtigen Informationen zur Verfügung stellen. Dazu gehören betroffene Räume, Mietzins, Personalien, etc.) Zudem sollten Sie das Vorhaben schriftlich mitteilen.

Wenn keine der drei oben genannten Verweigerungsgründe zutrifft, muss der Vermieter der Untermiete zustimmen. Sollte er trotzdem mit einer schriftlichen Kündigung antworten, können Sie zur Schlichtungsstelle gehen und die Kündigung des Mietvertrages als missbräuchlich anfechten. Wichtig: Falls Sie vorhaben ganz oder zeitweise auszuziehen, während Sie Ihre Wohnung untervermieten, sollten Sie unbedingt eine Vertrauensperson bevollmächtigen, rechtliche Schritte fristgerecht einleiten zu können.

Nein. Sie dürfen nur untervermieten, wenn Sie glaubhaft darlegen können, eventuell irgendwann zurück in die Wohnung zu ziehen.

Abgesehen von einem Konflikt riskieren Sie die Kündigung seitens Ihres Vermieters.

Der Untermietpreis muss in einem sachlich begründbarem und angemessenem Verhältnis zum Hauptmietzins stehen. Als Berechnungsgrundlage kann die vom Untermieter benutzte Fläche herangezogen werden. Mit einzukalkulieren sind anfallende Kosten für gemeinsam genutzte Räume wie Bad und Küche.

Für benutzte Möbel kann ein Aufpreis veranschlagt werden. Dieser sollte sich an der Lebensdauer und dem Wert der Möbel orientieren. Selbstverständlich können auch Zuschläge für Stromkosten und andere anfallende Gebühren wie Telefon oder Fernsehen genommen werden. Wichtig: Generell darf der Hauptmieter maximal 10 Prozent mehr Miete verlangen, als er selbst zahlt. Bei möblierten Wohnungen sind es höchstens 20 Prozent.

Die Kaution darf maximal drei Monatsuntermietzinsen betragen. In jedem Fall muss die Kaution auf einem speziellen Mietzinskonto angelegt werden. Dieses Konto muss auf dem Namen des Untermieters geführt werden.

Wenn der Hauptmieter seine Wohnung kündigt, muss er zuvor auch das Untermietverhältnis kündigen. Ähnlich wie bei einer ausserordentlichen Kündigung kann der Hauptmieter die Untermieter als neue Mieter vorschlagen. Der Vermieter ist aber nicht dazu verpflichtet, diese zu akzeptieren.

Für einen Untermieter ist der Hauptmieter der Vermieter. Dementsprechend muss der Untermieter gegenüber dem Hauptmieter die gleichen Rechten und Pflichten erfüllen, wie der Hauptmieter gegenüber seinem Vermieter.

Der Hauptmieter behält auch bei Untermiete alle seine Rechte und Pflichten bei. Zudem muss der Hauptmieter auch dann die Miete bezahlen, wenn seine Untermieter in Zahlungsrückstand geraten. Ein weiterer Punkt ist die Verantwortung für Schäden die durch den Untermieter entstanden sind. Auch wenn der Untermieter Schäden verursacht, ist der Hauptmieter für diese verantwortlich. Zudem garantiert der Hauptmieter seinem Vermieter, dass das Mietobjekt von den Untermietern in vorgesehener Art und Weise genutzt wird. Gegenüber dem Vermieter bleibt der Hauptmieter immer Ansprechpartner. Selbst wenn sich der Hauptmieter am anderen Ende der Welt befindet, bleibt er verantwortlich für die Einhaltung des Mietvertrages und die regelmässige Zahlung des Mietzinses.

Allerdings haben Untermieter die Möglichkeit, sich von ihrem Hauptmieter eine Vollmacht ausstellen zu lassen, um sich bei allfälligen Entstandsetzungsarbeiten direkt an den Vermieter wenden zu können.

Genau wie zwischen Vermieter und Hauptmieter gilt zwischen Hauptmieter und Untermieter die gesetzliche Kündigungsfrist. Bei Wohnräumen beträgt diese 3 Monate. Bei Geschäftsräumen sind es 6 Monate und für möblierte Zimmer beträgt die Frist 2 Wochen. Zu beachten ist, dass der Untermieter bei der Kündigung das amtliche Formular nutzen muss. Dieses finden Sie auf der Webseite Ihres Kantons.

Wie können sich Untermieter gegen eine Kündigung wehren?
Dem Untermieter stehen gegenüber dem Hauptmieter die gleichen Möglichkeiten offen, wie zwischen Hauptmieter und Vermieter. Es ist daher im Zweifelsfall auch der Gang zur Schlichtungsstelle möglich

Allerdings gibt es eine Einschränkung. Wenn der Vermieter dem Hauptmieter kündigt, kann die Mietdauer des Untermieters nicht über das Kündigungsdatum erstreckt werden. Eine Erstreckung ist nur in Aussnahmefällen möglich.

Ist eine Untermiete in einer Genossenschaftswohnung möglich?
Die Frage kann hier nicht ohne weiteres beantwortet werden. In einigen Fällen geht das. In anderen nicht. Wir empfehlen daher Rücksprache mit dem Vermieter zu halten