Kündigung eines Mietvertrages - das sollten Sie wissen!

Für die meisten Mieter sind Mietzinsdepots ein ärgerlicher Umstand. Nicht nur, dass das nötige Geld oft schwer aufzutreiben ist, es ist auch ein reines Verlustgeschäft für die Mieter. Die einzigen die sich freuen sind die Banken. Denn die erwirtschaften Millionen. Und das jedes Jahr aufs neue.

Wer als Mieter seinen Mietvertrag kündigen will, muss dies in jedem Fall schriftlich tun. Der Gesetzgeber sieht auch dann eine schriftliche Kündigung vor, wenn es keinen schriftlichen Mietvertrag gibt. Eine mündliche Kündigung reicht nicht aus und ist auch nicht rechtswirksam.

Ein weiter Fehler der häufig begangen wird, ist das Versäumen der Kündigungsfrist. Der Vermieter muss die Kündigung am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist erhalten. Es wird dringend empfohlen, die Kündigung per Einschreiben zu versenden. Dadurch sind Sie als Mieter auf der sicheren Seite, wenn es zu einem Streit zwischen Ihnen und dem Vermieter kommen sollte.

Wenn Sie es vorziehen, die Kündigung persönlich beim Vermieter einzureichen, sollten Sie unbedingt zwei Ausführungen mitnehmen. Sie lassen sich dann beide Ausführungen vom Vermieter unterschreiben. Wobei die eine Ausführung beim Vermieter verbleibt und Sie die zweite wieder mitnehmen. Das dient der gegenseitigen Absicherung.

Die Unterschrift muss von allen Mietparteien erfolgen. Dazu gehört auch der Ehepartner des Mieters. Selbst wenn dieser den Mietvertrag nicht unterschrieben hat, muss er die Kündigung unterzeichnen. Ob das Paar Kinder hat oder nicht, spielt dabei keine Rolle. Der Gesetzgeber sieht das so vor.

Immer wieder sind Vermieter zum vorzeitigen Auszug gezwungen. Es ist nicht immer möglich die Kündigungsfrist einzuhalten. Für diesen Fall gibt es die Option, einen Nachmieter zu finden, der den bestehenden Mietvertrag zu den selben Konditionen weiterführt. Gerade in grossen Städten wie Bern und Zürich findet sich schnell ein geeigneter Nachmieter. Der Vermieter darf den bestehenden Vertrag nicht ändern. Sollte der bisherige Mieter keinen Nachmieter finden, muss er den Mietzins bis zum Ende der im Mietvertrag geregelten Kündigungsfrist weiterzahlen.

Falls der Mieter verstirbt, können die Erben entweder nach der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten für Wohnungen und sechs Monaten für Geschäftsräume oder gemäss den Vereinbarungen im Mietvertrag kündigen. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag für eine längere Zeit abgeschlossen wurde. Bei schweren Mängeln am Mietobjekt besteht die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung. Wenn wichtige Gründe vorliegen ist auch eine Kündigung mit der gesetzlichen Frist auf einen selbst gewählten Zeitpunkt möglich. Jedoch sind die Anforderungen an die Kündigungsgründe ausserordentlich streng und nur selten erfüllbar.

Für möblierte Wohnungen gibt es keine ortsüblichen Kündigungstermine. Aber es ist zu beachten, dass es möblierte Wohnungen, wie sie vom Gesetzgeber definiert werden, kaum gibt. Wer in einer Wohngemeinschaft lebt und mit seinen Mitbewohnern Gemeinschaftsräume nutzt, wohnt nicht in einer möblierten Wohnung.

Wenn Sie bei einer ausserterminlichen Kündigung einen Nachmieter stellen, kann dieser vom Vermieter abgelehnt werden. Dafür müssen jedoch triftige Gründe vorliegen. Wichtig ist, dass der Nachmieter zumutbar ist. Das heisst, er muss zahlungsfähig sein. Er muss bereit sein, den bestehenden Mietvertrag zu übernehmen und er muss in das Wohngefüge passen. Angenommen Sie wohnen in einem Wohnhaus mit vielen Senioren, so kann der Vermieter eine Familie mit Kindern ablehnen. Oder die Mehrzahl Ihrer Nachbarn stammt aus islamischen Ländern und nun möchten Sie eine fundamental christliche oder hebräische Person als Nachmieter stellen. Auch hier darf der Vermieter ablehnen.

Wenn Ihr Vermieter eine Wohnungsverwaltung ist, können Sie mit einer Bearbeitungszeit von bis zu zwei Wochen rechnen. Sollte es sich bei Ihrem Vermieter um eine Privatperson handeln, kann die Entscheidung über Ihren vorgeschlagenen Nachmieter bis zu einem Monat andauern. Es ist empfehlenswert, mehrere potentielle Nachmieter parat zu haben. Dadurch erhöhen Sie Ihre Erfolgschancen. Sollte Ihr Vermieter Ihren vorgeschlagenen Nachmieter ohne triftige Gründe ablehnen. Oder sollte er für die Bearbeitung Ihres Antrages unverhältnismäßig viel Zeit in Anspruch nehmen, sind Sie von der Mietzinszahlung befreit. Das gleiche gilt, wenn Ihr vorgeschlagener Nachmieter aufgrund einer Mietzinserhöhung seitens des Vermieters plötzlich abspringt.

In manchen Fällen möchte der Vermieter seinem bestehenden Mieter kündigen. Gründe hierfür gibt es viele. Um dies zu bewerkstelligen, muss er auf vom Kanton genehmigte Formulare zurückgreifen. Unter Umständen muss die Kündigung seitens des Vermieters begründet werden. Ansonsten kann die Kündigung aus Sicht des Gesetzgebers als ungültig betrachtet werden.

Mieter haben 30 Tage Zeit, um die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde anzufechten. Die Frist beginnt nach Erhalt der schriftlichen Kündigung. In einigen Fällen kann das Mietverhältnis erstreckt werden. Bei Wohnraum bis zu 4 Jahre und bei Geschäftsräumen bis zu 6 Jahre.

Wenn in der Wohnung ein Ehepaar oder die Partner einer eingetragenen Partnerschaft leben, muss jeder Partner die Kündigung separat erhalten. Dieselbe Reglung gilt für gleichgeschlechtliche Paare. Andernfalls gilt die Kündigung als nichtig.

Der Kündigungstermin wird von einigen ab und zu mit dem Zeitpunkt verwechselt, an dem das Kündigungsschreiben abgesendet wird. Um herauszufinden, welche Kündigungstermine in Ihrem konkreten Fall gelten, richten Sie sich nach Ihrem Mietvertrag. In ihm stehen die notwendigen Informationen. Manchmal passiert es jedoch, dass diese Angaben vom Vermieter vergessen wurden einzutragen. In dem Fall gelten die in Ihrem Ort üblichen Kündigungsfristen. Für genauere Informationen können Sie sich an die Schlichtungsbehörde Ihres Wohnbezirks wenden.

Neben dem Kündigungstermin ist die Kündigungsfrist von entscheidender Bedeutung. Bei Wohnungen beträgt diese mindestens 3 Monate. Bei Geschäftsräumen sind es 6 Monate. Wenn Sie Ihre Wohnung zum 31. Dezember kündigen möchten, müssen Sie das Kündigungsschreiben demnach spätestens Ende September einreichen. Also drei Monate vorher. Entscheidend ist das Datum, an dem der Vermieter das Kündigungsschreiben erhält. Also nicht das Datum des Poststempels entscheidet, sondern der Tag des Erhalts durch den Vermieter oder an dem das Schreiben bei der Post zur Abholung bereit liegt.

Tipp: Versende das Kündigungsschreiben mindestens drei Werktage vor Beginn der Kündigungsfrist.

Zurückziehen der Kündigung

Grundsätzlich ist eine Kündigung nicht widerrufbar. Wenn Sie sie trotzdem widerrufen möchten, muss der Vermieter zustimmen. Zudem sollte die Zustimmung schriftlich festgehalten werden.

Checkliste fürs Kündigen von Mietverträgen

• Haben Sie den Kündigungstermin und die Kündigungsfrist eingehalten? Genaueres finden Sie im Mietvertrag.
• Achten Sie auf den Zustellzeitpunkt. Wenn Sie das Kündigungsschreiben absenden, muss es rechtzeitig beim Vermieter eingehen. Ist das nicht der Fall, besteht die Möglichkeit, das Schreiben persönlich vorbeizubringen. Dazu nehmen Sie das Schreiben in doppelter Ausführung mit.
• Familienwohnung? Haben beide Partner die Kündigung unterschrieben?
Müssen Sie weitere Verträge ebenfalls kündigen? Denken Sie an
• Alltägliches wie Strom, Wasser, Fernsehen oder eine Garage.